在法院强制执行程序中，资产拍卖并非简单的“一卖了之”。如何在保障债权人权益的同时，避免被执行人财产被不当贬损，是执行工作的核心考量之一。

资产拍卖中的整体性原则，是法院执行程序中保障财产价值最大化、维护当事人合法权益的重要制度安排。当拍卖标的物在使用上具有不可分性，或分别拍卖将严重减损其价值时，法律要求法院应当合并拍卖。这一原则在不动产、矿业权、无证建筑、共有财产等领域均有体现，以下从四个方面予以分析。

一、主从一体：服务于不动产、特殊权利的设备设施应与主权利一并拍卖

不动产的完整使用往往依赖附着于其上的各类设备设施，如消防系统、电梯、供暖燃气设备等；有些权利如采矿权，实现也需要完全依附井巷、采掘设备等，二者物理、使用完全绑定，且该设备安装后，再拆除将极大贬值。若将设备设施与不动产或者权利本身分离处置，不仅影响主权利的使用，设备设施的价值也将大幅贬损，违背财产处置的价值最大化原则。

（一）法律依据

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”

附着于或服务于不动产、采矿权等特殊权利的设备设施，与不动产在使用上具有不可分离的关系，应当遵循一并拍卖的原则。

（二）典型案例：（2024）最高法执复44号——采矿权与矿区实体资产整体拍卖案

案情简介

云南省高级人民法院在执行中某国际信托有限公司与镇雄县某银煤矿有限责任公司等公证债权文书一案中，于2016年10月裁定对某银煤矿公司的采矿权予以拍卖。经评估，采矿权价值为12787.6万元。两次拍卖均流拍后，云南高院于2017年12月作出以物抵债裁定，将采矿权交付中某国际信托抵偿债务。

某银煤矿公司提出异议，主张煤矿资产除采矿权外，还包括井下工程、巷道、机械设备、生产场地等相关实体资产，法院仅单独拍卖采矿权，导致采矿权与实体资产分离，双方均无法正常开采。最高人民法院复议期间查明，相关实体资产未被另案查封或处置，且与采矿权在使用上不可分割。最高人民法院认为云南高院将案涉采矿权单独评估和拍卖，中某国际信托通过以物抵债方式仅取得案涉采矿权，而煤矿相关实体资产仍属于某银煤矿公司，造成采矿权与煤矿相关实体资产相分离，中某国际信托和某银煤矿公司皆无法正常开采煤矿，严重影响二者的使用价值，并可能在实际上影响竞买人对案涉采矿权的竞买意愿，造成拍卖流拍，撤销了云南高院的拍卖裁定及以物抵债裁定。

裁判要旨

人民法院在拍卖多项财产时，若多项财产在使用上具有不可分离的关系，分别拍卖将严重影响各项财产有效利用的，应当尽可能合并拍卖。具体到采矿权拍卖领域，采矿权的正常行使通常需要依托煤矿的井巷工程、机械设备等相关实体资产，二者在使用上具有不可分的特点。单独拍卖采矿权或相关实体资产，通常会导致各自价值严重减损。除非存在实体资产价值明显过低、使用上明显可与采矿权分离，或已被另案查封、处置等特殊情形，否则应将煤矿相关实体资产与采矿权一并处置。

二、功能一体：产权独立的房屋亦应一并拍卖

实践中存在一种特殊情形：各个房屋虽均有独立的产权证，但从规划设计到实际使用均为一个不可分割的功能整体，如整体酒店、商业综合体等。若将此类房屋分割拍卖，将严重破坏其使用功能与市场价值。亦应一并拍卖。

（一）法律依据

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”

判断多项财产是否应当合并拍卖，核心标准为“使用上是否不可分”以及“分别拍卖是否可能严重减损价值”。一体化设计、功能互补的建筑物，即便产权证独立，若分割处置将损害整体使用功能，亦应整体拍卖。

（二）典型案例：（2025）最高法执监711号——整体酒店分割拍卖争议案

案情简介

三亚某置业公司因金融借款合同纠纷，法院查封其名下酒店，该酒店2013年经规划审批为一栋整体建筑，地下1-4层为酒店变配电、中央空调、消防、停车、后勤等核心配套用房，与地上楼层为一体化功能设计，仅有单一土地使用权证。经法院与不动产登记部门核实，三亚市自然资源和规划局复函明确案涉酒店各楼层不能办理分割登记。其名下酒店被法院整体拍卖成交，买受人缴清全部价款并完成权属变更登记。

该公司申诉主张，酒店包含旅馆和商业两部分，商业部分符合分割办证条件，法院整体处置属于超标的执行；申请执行人仅就酒店5-10层办理了抵押登记，不应超出抵押范围整体执行。

最高人民法院认为，案涉酒店从规划设计、建设竣工到实际使用，均为一栋整体建筑，各楼层功能相互依存、不可分割，且仅有单一土地使用权证；执行处置阶段，不动产主管部门已正式函复明确案涉酒店不能办理分割登记，执行法院据此作出整体处置，具有充分的事实和法律依据。申诉人提交的部分可以分割办证的复函均形成于拍卖成交之后，不能推翻在先执行行为的合法性；其主张可分割的商业部分与酒店主体连接、占比极小，分割处置将严重损害酒店整体使用功能与市场价值，不符合执行财产处置的价值最大化原则。案涉酒店拍卖成交后，买受人已全额支付拍卖价款，并完成不动产权属变更登记，且无证据证明案涉拍卖存在其他严重违法、应予撤销的情形，故申诉人主张撤销拍卖、重新分割拍卖的请求不能成立。

裁判要旨

执行法院处置不动产时，应以财产处置时点的规划属性、功能整体性、不动产主管部门的登记意见为核心审查依据。一体化设计、功能不可分割、分别拍卖将严重减损价值的酒店属于法定不可分物，整体拍卖于法有据；拍卖成交后形成的可分割登记意见，不能推翻在先合法执行行为的效力。

三、现状一体：无证建筑应随有证不动产一并现状拍卖

在司法拍卖中，被执行人名下的土地上往往存在未办理产权登记的建筑。这些无证建筑虽不具有合法的物权凭证，但通常具有客观使用价值。如何处置这类财产，需要兼顾财产价值最大化与行政监管秩序。

（一）法律依据

《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法〔2012〕151号）第一条规定：“各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止‘违法建筑’等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。”

据此，无证建筑可以随有证不动产“现状拍卖”，但法院应在拍卖公告中充分披露无证建筑无法办理产权登记的风险，买受人按现状取得，后续产权登记及行政规制风险自行承担。

（二）典型案例：（2016）最高法执监161号——无证建筑随土地使用权一并拍卖案

案情简介

郑州中院在执行王某与某房地产公司借款纠纷案中，裁定拍卖某房地产公司名下坐落在河南省郑州市×号楼、×号楼及所在土地。评估过程中发现宗地上除两处有证房产外，还有多处无证建筑。法院向被执行人送达通知，要求明确无证建筑权属并提交评估资料，但被执行人未予回应。评估报告将无证建筑纳入评估范围，郑州中院在人民法院诉讼资产网司法拍卖网络平台上对二七区×号楼、×号楼及所在土地及地上全部无证建筑物进行公开拍卖，拍卖公告亦披露了无证建筑情况。2021年11月，郑州某置业公司以62488860元竞得。

案外人ZY公司提出异议，主张无证建筑归其所有，请求停止执行。郑州中院、河南高院均驳回其异议，ZY公司向最高人民法院申诉。最高人民法院认定，郑州中院查封案涉土地及所有地上建筑物时，在无证建筑物的卷闸门、窗户上张贴封条，在无证建筑物的大门、墙上和挂有某药业公司的牌子旁等显著位置张贴了公告，郑州中院的查封合法有效。根据房地一体的规定，郑州中院在拍卖案涉土地使用权时将地上包括案涉无证建筑物在内的所有建筑物一并进行处置符合法律规定，且被执行人某房地产公司与异议人ZY公司系关联公司，某集团公司与ZY公司又系同一法定代表人，ZY公司应当明知案涉无证建筑物被郑州中院查封，郑州中院向某房地产公司、某集团公司等被执行人送达通知，要求明确案涉土地上无证建筑物的权属，并提供相关评估资料，以及评估报告的评估财产范围包括案涉无证建筑物等情况，但ZY公司并未主张案涉无证建筑物的所有权。同时，ZY公司有多个作为被执行人的执行案件，其并未向相关执行法院申报案涉无证建筑物属于其财产。综上，郑州中院将案涉土地上的无证建筑物随土地使用权一并拍卖合法。

裁判要旨

根据房地一体原则，拍卖土地使用权时应将地上包括无证建筑在内的所有建筑物一并进行处置。无证建筑不因司法拍卖而合法化，仍受行政管理部门规制，但具有使用价值可纳入评估拍卖范围。利害关系人如认为对无证建筑享有权益，可另寻救济途径，但不能排除对无证建筑的拍卖执行。

四、份额一体：共同共有不动产原则上应一并处置

共同共有的不动产，因共有人之间通常存在婚姻家庭等身份关系，在登记上未区分份额，如何执行被执行人享有的份额，需要兼顾申请执行人债权实现与共有人合法权益保护。

（一）法律依据

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产并经债权人认可的，人民法院可以认定有效；共有人提起析产诉讼或申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许，诉讼期间中止对该财产的执行。

（二）典型案例：（2020）最高法民申1543号——夫妻共有房产整体拍卖案

案情简介

金誉中心与鑫牛公司追偿权纠纷案判决生效后，沈芳景作为连带责任人需承担给付责任。执行中，金誉中心请求对登记在沈芳景与其前夫周胜名下的共有房产进行评估拍卖。周胜提出执行异议，主张该房产为双方共同共有，双方《离婚协议书》约定房产归其子周子博所有，请求中止执行。

周胜与沈芳景于2016年登记离婚，但案涉房产仍登记在双方名下，未办理产权变更登记。一审、二审法院认定该房产为共同共有财产。最高人民法院经审查认为，案涉房产为夫妻存续期间取得，离婚协议虽约定归子女所有但未办理过户登记，物权未发生变动，房产仍属周胜与沈芳景共有。作为被执行人沈芳景的原配偶周胜，其以案外人身份主张该财产属于共同财产，要求执行法院停止执行，实质上是要求法院不执行自己在该房产中所享有的份额。鉴于案涉房屋为共同共有，对案涉房产的查封和强制拍卖，不宜直接区分空间、分开处置。但必须及时通知共有人即本案的案外人周胜，且从强制拍卖所获得的执行款中保留案外人周胜的共有财产份额。

裁判要旨

法院在确认被执行人享有共有房产份额产权的前提下，可以对共有房产采取查封、扣押、冻结及强制拍卖等执行行为，但必须及时通知共有人，并从拍卖款中保留共有人的份额。不宜直接区分空间、分开处置共同共有房产，从各方权益均衡保护角度，整体拍卖后分配价款是可行方案。

结语

资产拍卖整体性原则的核心逻辑在于：财产价值的最大化实现，既关乎申请执行人债权的充分受偿，也关乎被执行人财产不被不当减损，更关乎买受人取得的财产能够有效利用。无论是服务于不动产的设备设施、功能一体的独立产权房屋，还是无证建筑、共同共有不动产，只要在使用上具有不可分性，或分别拍卖将严重减损价值，法院均应遵循整体拍卖原则。当事人及利害关系人在参与司法拍卖过程中，亦应充分关注这一原则，依法维护自身权益。

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主编简介

张云霞，北京中银律师事务所合伙人，高校法律硕士研究生兼职导师，最高人民法院诉讼服务优秀专家。张律师及其团队深耕于民商事诉讼、仲裁、强制执行，不良资产处置，擅长股权等与公司有关的纠纷、工程合同纠纷、投融资纠纷、保险信托等金融纠纷、知识产权纠纷、婚姻家庭房产纠纷、合同纠纷等重大、复杂、疑难案件的诉讼、仲裁、执行；专注于公司治理与合规研究，谙熟国有企业、上市公司法律法规规则，多年来担任多家上市公司、国有企业、大型民营企业、企业主的常年法律顾问；精专于投资并购实务。